Marzysz o własnym domu i znalazłeś tanią działkę rolną? Zanim zaczniesz planować budowę, musisz wiedzieć jedno — na gruncie rolnym domu postawić nie możesz. Najpierw konieczne jest przekształcenie działki rolnej na budowlaną. To długi, skomplikowany i niestety drogi proces.
Działka rolna a budowlana – na czym polega różnica?
Na mapie wszystkie działki wyglądają podobnie, ale prawo widzi je zupełnie inaczej. Działka rolna to grunt przeznaczony pod produkcję rolną — uprawę roślin, hodowlę zwierząt, a także ogrodnictwo, sadownictwo czy rybactwo. Możesz postawić na niej stodołę, stajnię albo szklarnię, ale domu już nie.
Działka budowlana, z kolei, to grunt, który ma odpowiednie parametry (dostęp do drogi publicznej, możliwość podłączenia mediów) i nadaje się do zabudowy mieszkaniowej lub usługowej.
Dlatego, jeśli chcesz zbudować dom jednorodzinny, musisz zadbać o przekształcenie działki rolnej na budowlaną.
Sam wniosek o zmianę przeznaczenia gruntu jest darmowy. Nie płacisz też za zmianę planu zagospodarowania czy wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Na tym etapie poniesiesz tylko drobne koszty, np. za mapy czy wypisy.
Największym wydatkiem jest natomiast wyłączenie gruntu z produkcji rolnej. Opłaty są wysokie i zależą od klasy oraz powierzchni ziemi.
Przykładowe stawki za wyłączenie 1 ha ziemi ornej
Wysokość należności podstawowej ustalana jest ustawowo i różni się w zależności od klasy gruntu. Przykładowe stawki za wyłączenie 1 ha gruntów ornych:
-
Klasa I – 437 175 zł
-
Klasa II – 378 885 zł
-
Klasa IIIa – 320 595 zł
-
Klasa IIIb – 262 305 zł
-
Klasa IVa – 204 015 zł
-
Klasa IVb – 145 725 zł
-
Klasa V – 116 580 zł
-
Klasa VI – 87 435 zł
Łąki i pastwiska wycenia się podobnie – im gorsza ziemia, tym tańsze odrolnienie.
Jak oblicza się koszty?
Kwotę jednorazowej opłaty (płatnej w ciągu 60 dni od decyzji o wyłączeniu) pomniejsza się o wartość rynkową działki. Jeśli więc zapłaciłeś za grunt więcej, niż wynosi należność ustawowa – nie zapłacisz nic. Nie da się natomiast uniknąć opłat rocznych, które obowiązują przez 10 lat (w przypadku trwałego wyłączenia) i wynoszą 10% należności podstawowej.
Przykład:
Kupujesz 1000 m² ziemi klasy IVa (stawka za 1 ha to 204 015 zł). Ponieważ masz tylko 0,1 ha, podstawowa opłata wynosi 20 401 zł.
Jeśli za działkę zapłaciłeś 30 000 zł, to jednorazowej opłaty nie wniesiesz (bo wartość rynkowa przewyższa stawkę ustawową).
Zostają jednak opłaty roczne – przez 10 lat będziesz płacić ok. 2040 zł rocznie.
Kiedy przekształcenie działki rolnej na budowlaną jest darmowe?
Nie zawsze musisz się liczyć z ogromnymi wydatkami. Zwolnienie z opłat dotyczy m.in. sytuacji, gdy:
-
budujesz dom jednorodzinny na działce do 500 m²,
-
budujesz blok, a na każdy lokal przypada max. 200 m² działki,
-
prowadzisz gospodarstwo rolne i stawiasz budynki gospodarcze,
-
odrolnienie obejmuje tylko część ziemi, do 30% gospodarstwa.
Dla jednych odrolnienie to świetna inwestycja, która otwiera drogę do budowy wymarzonego domu. Dla innych – szczególnie przy dużych areałach dobrej ziemi – to wydatek, który kompletnie się nie kalkuluje. Dlatego, zanim podpiszesz umowę, lepiej dokładnie przeanalizuj wszystkie koszta, by wiedzieć, czy Ci się to opłaca.
