Zakup nieruchomości od dewelopera nie daje gwarancji, że będzie ona wolna od wad wykonawczych. Po odbiorze lokalu jego nowemu właścicielowi przysługuje prawo rękojmi, które działa w okresie pięciu lat i daje podstawę do zobligowania dewelopera do usunięcia wszelkich usterek. Co, jednak, jeśli po upływie tego czasu zauważymy rażące wady budowlane? Wówczas, prawo daje nam możliwość wystąpienia o odszkodowanie od firmy budowlanej za nienależyte wykonanie umowy. W jakich okolicznościach można ubiegać się o odszkodowanie? Po upływie jakiego czasu naprawa szkody nie będzie możliwa do wykonania?
Polskie prawo staje po stronie inwestorów, dając im możliwość otrzymania odszkodowania za niewłaściwie wykonanie umowy na roboty budowlane, w wyniku czego powstały wady budowlane. Właściciel ma prawo dochodzenia roszczeń wobec dewelopera na kilka sposobów, co zostało uregulowane w systemie prawnym.
Kiedy możemy ubiegać się o odszkodowanie?
Do 2013 roku termin przedawnienia roszczeń był określany od chwili wykonania umowy, a zatem zakończenia prac budowlanych. Data podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego jasno wyznaczała tę granicę. Oznaczało to brak możliwości występowania z jakimikolwiek roszczeniami wobec firm budowlanych i deweloperów po odebraniu nieruchomości. Takim niesłusznym praktykom położyła kres uchwała Sądu Najwyższego, w której wyraźnie określono termin przedawnienia roszczenia odnośnie odszkodowania w związku z niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania. Odtąd liczona jest data wystąpienia szkody, która bezpośrednio wpływa na powstałą usterkę. To duża zmiana w orzecznictwie sądowym, która pozwala dochodzić odszkodowania za powstałe wady budowlane nawet po 20 latach od oddania do użytku nieruchomości.
Kluczowy jest moment powstania samej szkody, do którego może dojść nie tylko podczas wykonywania prac budowlanych, jak również w chwili oddania, jak i w okresie późniejszym. Termin przedawnienia ustala się zatem po wyznaczeniu chwili, w której dana wada powstała. Jeśli zatem odebraliśmy mieszkanie w 2002 roku, a sześć lat później zaczął przeciekać dach na poddaszu, co było efektem zaniedbań podczas prac budowlanych, wówczas termin biegu przedawnienia liczony jest od 2008 roku, a nie od terminu odebrania tej nieruchomości.
W jaki sposób możemy dochodzić odszkodowania za wady budowlane?
Usterki, ujawniające się po kilku latach od chwili odbioru nieruchomości od dewelopera, należy wyraźnie odróżnić od możliwych wad eksploatacyjnych, które są efektem, często niewłaściwego, użytkowania tej nieruchomości. Usterki takie wynikają z wad konstrukcyjnych bądź niewłaściwej sztuki budowlanej, a co najważniejsze – nie są możliwe do wykrycia podczas odbioru nieruchomości. Ze względu na fakt, że mogą się one ujawnić po okresie rękojmi, w niektórych sytuacjach niemożliwe jest dochodzenie ich naprawy. Otwiera to z kolei furtkę do dochodzenia zapłaty odszkodowania za szkodę majątkową, powstałą w wyniku nienależytego wykonania umowy przez wykonawcę. Powstała szkoda jest faktycznie różnicą pomiędzy wysokością kwoty zapłaconej deweloperowi za uzyskanie prawa własności nieruchomości pozbawionej wad budowlanych a wartością tejże nieruchomości wraz z jej wadami budowlanymi w trakcie jej wydania inwestorowi. Inwestor, będący osobą poszkodowaną, ma możliwość dochodzenia roszczeń wobec dewelopera i otrzymania zadośćuczynienia pieniężnego w ciągu 10 lat od chwili powstania wady budowlanej.
Podsumowując, jeśli szkoda budowlana ujawni się w okresie rękojmi, a zatem w ciągu pierwszych 5 lat od chwili oddania nieruchomości, kupujący ma możliwość wyboru – dochodzenia swoich roszczeń na podstawie rękojmi lub na w odwołaniu do przepisów o odpowiedzialności za nienależyte wykonanie umowy.
