Budowa domu rozpoczyna się od formalności. Jakie dokumenty należy skompletować, zanim udamy się do urzędu? Gdzie zgłaszamy budowę domu? I w końcu – ile to będzie kosztować?

Od czego zacząć budowę domu? Gdy już mamy działkę i wybraliśmy projekt, musimy przygotować dokumentację. To ten ostatni krok często powoduje najwięcej problemów mimo coraz korzystniejszych zmian w prawie budowlanym. Ale po kolei – co należy przygotować?

Budowa domu – dwa najważniejsze domkumenty

Są dwa dokumenty, które określają, czy budowa domu na naszym terenie jest w ogóle możliwa.

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
Decyzja o warunkach zabudowy.

Z miejscowego planu zagospodarowania, uchwalanego przez Radę Gminy, dowiemy się, czy na tym terenie dopuszczalna jest np. budowa domu jednorodzinnego. Wgląd w MPZP możemy uzyskać w urzędzie gminy.

Decyzja o warunkach zabudowy, wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, określa, czy działka spełnia wymagania określane przepisami prawa i czy można na niej budować. Jest ważna bezterminowo.

Budowa domu – projekt architektoniczny

To dokument, który będzie składany w urzędzie podczas zgłoszenia budowy lub ubiegania się o pozwolenie na budowę. Najpopularniejszym sposobem jest wybór projektu gotowego – z biura projektowego. Należy wówczas pamiętać o zamówieniu adaptacji projektu do konkretnej działki – planu zagospodarowania działki, z określonymi granicami, położeniem i obrysem istniejących i planowanych obiektów budowlanych, siecią uzbrojenia terenu, układem zieleni itp. Indywidualny projekt zamawiany u architekta od początku będzie miał te elementy.

Dodatkowe dokumenty a koszt budowy domu

Zdarzają się sytuacje, gdy trzeba ubiegać się o dodatkowe dokumenty, głównie opinie i pozwolenia. Dotyczy to budowy domu, która wymaga wycinki drzew powyżej regulaminowego obwodu, ingeruje np. w rejonową gospodarkę wodną lub odbywa się na terenie objętym ochroną ministerstwa środowiska.

Pozwolenie na wycinkę drzewa – wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
Pozwolenie na budowę na obszarze objętym ochroną – wydaje ministerstwo środowiska na podstawie tzw. oceny oddziaływania na środowisko.
Pozwolenie na budowę na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – wydaje wojewódzki konserwator zabytków;

Inne pozwolenia wydają właściwe organy administracyjne gminy oraz nadzór budowlany. Zazwyczaj uzyskanie dodatkowych dokumentów nie wiąże się ze znacznymi kosztami – przykładowo, decyzja konserwatora to koszt urzędowy rzędu 82 zł.

Budowa domu – zgłoszenie i pozwolenie na budowę

W przypadku zarówno wniosku o pozwolenie na budowę, jak i zgłoszenia budowy należy dołączyć:

4 egzemplarze projektu budowlanego, w tym opinie, uzgodnienia, pozwolenia i dokumenty dodatkowe, a także zaświadczenie, że osoba wykonująca projekt jest członkiem izby architektów lub innej właściwej komórki samorządu;
oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli jest wymagana).

Przyjęte zgłoszenie lub wydane pozwolenie budowy ważne jest 3 lata. Budowa domu rozpoczęta po tym czasie uznawana jest za samowolę.

Budowa domu – wynajęcie ekipy budowlanej

Po zgłoszeniu budowy/uzyskaniu pozwolenia na budowę musimy podpisać umowę z ekipą budowlaną. Najbezpieczniejsze są:

umowa o roboty budowlane,
umowa o dzieło.

Umowę zlecenie stosuje się rzadko.

Należy także pamiętać, że musimy poinformować właściwy organ administracyjny o terminie rozpoczęcia robót budowlanych, dołączając do informacji:

oświadczenie kierownika budowy potwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową;
opatrzone terminem ważności zaświadczenie, że osoba sprawująca funkcję kierownika budowy wpisana jest na listę członków izby samorządu zawodowego,
dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.

Po załatwieniu tych formalności wreszcie można zająć się budową przyszłego domu.