Budowa domu rozpoczyna się od formalności. Jakie dokumenty należy skompletować, zanim udamy się do urzędu? Gdzie zgłaszamy budowę domu? I w końcu – ile to będzie kosztować?
Od czego zacząć budowę domu? Gdy już mamy działkę i wybraliśmy projekt, musimy przygotować dokumentację. To ten ostatni krok często powoduje najwięcej problemów mimo coraz korzystniejszych zmian w prawie budowlanym. Ale po kolei – co należy przygotować?
Budowa domu – dwa najważniejsze domkumenty
Są dwa dokumenty, które określają, czy budowa domu na naszym terenie jest w ogóle możliwa.
- Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego.
- Decyzja o warunkach zabudowy.
Z miejscowego planu zagospodarowania, uchwalanego przez Radę Gminy, dowiemy się, czy na tym terenie dopuszczalna jest np. budowa domu jednorodzinnego. Wgląd w MPZP możemy uzyskać w urzędzie gminy.
Decyzja o warunkach zabudowy, wydawana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, określa, czy działka spełnia wymagania określane przepisami prawa i czy można na niej budować. Jest ważna bezterminowo.
Budowa domu – projekt architektoniczny
To dokument, który będzie składany w urzędzie podczas zgłoszenia budowy lub ubiegania się o pozwolenie na budowę. Najpopularniejszym sposobem jest wybór projektu gotowego – z biura projektowego. Należy wówczas pamiętać o zamówieniu adaptacji projektu do konkretnej działki – planu zagospodarowania działki, z określonymi granicami, położeniem i obrysem istniejących i planowanych obiektów budowlanych, siecią uzbrojenia terenu, układem zieleni itp. Indywidualny projekt zamawiany u architekta od początku będzie miał te elementy.
Dodatkowe dokumenty a koszt budowy domu
Zdarzają się sytuacje, gdy trzeba ubiegać się o dodatkowe dokumenty, głównie opinie i pozwolenia. Dotyczy to budowy domu, która wymaga wycinki drzew powyżej regulaminowego obwodu, ingeruje np. w rejonową gospodarkę wodną lub odbywa się na terenie objętym ochroną ministerstwa środowiska.
- Pozwolenie na wycinkę drzewa – wydaje wójt, burmistrz lub prezydent miasta.
- Pozwolenie na budowę na obszarze objętym ochroną – wydaje ministerstwo środowiska na podstawie tzw. oceny oddziaływania na środowisko.
- Pozwolenie na budowę na obszarze wpisanym do rejestru zabytków – wydaje wojewódzki konserwator zabytków;
Inne pozwolenia wydają właściwe organy administracyjne gminy oraz nadzór budowlany. Zazwyczaj uzyskanie dodatkowych dokumentów nie wiąże się ze znacznymi kosztami – przykładowo, decyzja konserwatora to koszt urzędowy rzędu 82 zł.
Budowa domu – zgłoszenie i pozwolenie na budowę
W przypadku zarówno wniosku o pozwolenie na budowę, jak i zgłoszenia budowy należy dołączyć:
- 4 egzemplarze projektu budowlanego, w tym opinie, uzgodnienia, pozwolenia i dokumenty dodatkowe, a także zaświadczenie, że osoba wykonująca projekt jest członkiem izby architektów lub innej właściwej komórki samorządu;
- oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
- decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeżeli jest wymagana).
Przyjęte zgłoszenie lub wydane pozwolenie budowy ważne jest 3 lata. Budowa domu rozpoczęta po tym czasie uznawana jest za samowolę.
Budowa domu – wynajęcie ekipy budowlanej
Po zgłoszeniu budowy/uzyskaniu pozwolenia na budowę musimy podpisać umowę z ekipą budowlaną. Najbezpieczniejsze są:
- umowa o roboty budowlane,
- umowa o dzieło.
Umowę zlecenie stosuje się rzadko.
Należy także pamiętać, że musimy poinformować właściwy organ administracyjny o terminie rozpoczęcia robót budowlanych, dołączając do informacji:
- oświadczenie kierownika budowy potwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową;
- opatrzone terminem ważności zaświadczenie, że osoba sprawująca funkcję kierownika budowy wpisana jest na listę członków izby samorządu zawodowego,
- dane dotyczące bezpieczeństwa pracy i ochrony zdrowia.
Po załatwieniu tych formalności wreszcie można zająć się budową przyszłego domu.