Tanich mieszkań już nie będzie. Również tych komunalnych

Polacy z utęsknieniem wyczekują informacji o gwałtownym spadku cen nieruchomości lub najmu mieszkań. Niestety, jak mawia klasyk, tanio to już było. Szanse na to, że przeciętnie zarabiającego obywatela naszego kraju będzie stać na zakup lub wynajem mieszkania z rynku prywatnego. Ale o tym już mówiło wielu ekspertów. Kłopot w tym, że nie widzę perspektyw na to, żeby w najbliższej przyszłości państwo mogło przygotować mądrą alternatywę dla wolnego rynku.

Ceny najmu wzrosły nawet o 50 proc. od rozpoczęcia wojny w Ukrainie. Wynajem 40-metrowego mieszkania w Warszawie kosztuje nawet 3 tysiące złotych miesięcznie. Z kolei ceny mieszkań są rekordowe, a wysoki WIBOR powoduje, że osoby zarabiające nawet powyżej średniej krajowej nie są w stanie wziąć kredytu hipotecznego.

Z drugiej strony mamy państwo, które nie prowadzi jakiejkolwiek polityki mieszkaniowej. To wszystko powoduje, że dla wielu Polaków, zakup lub wynajem mieszkania staje się wręcz niemożliwy.

Tanio mieszkania nie kupisz. Rzeczywistość jest brutalna.

Nawet problemy deweloperów nie polepszą sytuacji na rynku. Ceny mogą spaść, ale nieznacznie. Z resztą, jeśli średnio za metr mieszkania w Warszawie trzeba zapłacić około 11 tysięcy złotych, to czy obniżka o 5 lub 10 procent pomoże potencjalnemu chętnemu? Nie sądzę. Zwłaszcza, że mało kogo stać teraz na kredyt.

Miliony mieszkań komunalnych? Bajki z mchu i paproci.

Część komentatorów uważa, że rząd i/lub samorządy powinny się natychmiast zabrać za budowę mieszkań komunalnych. W bliżej nieokreślonej przyszłości powinno ich powstać nawet 2 miliony. Pytanie tylko – jak państwo miałoby udźwignąć taką inwestycję? Eksperci wyliczyli, że mieszkanie budowane przez państwo mogłoby być nawet o 40-45 proc. tańsze od tych deweloperskich. Wynika to z prostej analizy – od ceny mieszkania z rynku pierwotnego odejmujemy marżę inwestora i cenę gruntu. Oczywiście musimy przyjąć optymistyczne założenie, że państwowa firma będzie wydawać pieniądze oszczędnie.

Kolejna sprawa to ilość budowanych mieszkań. Niektórzy społecznicy twierdzą, że państwo powinno budować setki tysięcy mieszkań rocznie. Ale czy to w ogóle możliwe? W 2021 roku deweloperzy oddali do użytku ponad 230 tysięcy mieszkań. Nie spowodowało to znacznego nasycenia rynku. A ta liczba spowodowała, że Polska była na ścisłym podium w oddawaniu mieszkań we wszystkich krajach Unii Europejskiej! Ile zatem mieszkań musiałby rocznie budować „państwowy deweloper”, żeby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe Polaków?

Wróćmy do pierwszego akapitu – jeżeli państwo miałoby budować mieszkania, mogłoby faktycznie robić to tanio. Dzięki zaoszczędzeniu na gruntach i marży cena metra kwadratowego byłaby o 30-40 proc. niższa od mieszkań deweloperskich, oczywiście w zależności od miejscowości. Ile zatem pieniędzy byłoby potrzebnych do budowy 200-300 tysięcy 50-metrowych mieszkań? Od 60 do 90 MILIARDÓW złotych. A do tego doliczmy jeszcze koszty infrastruktury i tym podobnych. To jest minimum kilkanaście procent budżetu państwa z 2021 roku. Czy nas na to stać? Nie sądzę.

Czy zatem państwo zastąpi deweloperów? Widać więc jak na dłoni, że jest to nierealne.

Tańszy najem? Jest iskierka nadziei, ale nie spodziewajmy się rewolucji.

Obecnie sytuacja na rynku najmu jest chyba jeszcze trudniejsza. Powroty z pracy zdalnej po uspokojeniu pandemii i przybycie dwóch milionów uchodźców z Ukrainy sprawiło, że ceny poszybowały w górę nawet o ponad 50 procent! Dotyczy to zwłaszcza dużych miast, a pamiętajmy też, że oprócz wysokiego popytu mierzymy się też z rekordowymi cenami energii. Jaki jest tego efekt? Ponad 40-metrowe, dwupokojowe mieszkanie w przyzwoitej części Warszawy może kosztować najemcę nawet 3,5 tysiąca złotych miesięcznie!

Gdzie więc wspomniana przeze mnie iskierka nadziei? Widać już pewne zmiany myślenia o rynku najmu. O wynajmie mieszkania nie myślą już tylko osoby fizyczne. Pewne zainteresowanie tym segmentem wykazują też deweloperzy i tzw. fundusze mieszkaniowe. Coraz więcej lokali jest budowanych właśnie z myślą o przyszłym wynajmie – nie sprzedaży.

Deweloperzy wcześniej nie chcieli pełnić roli „społecznych rentierów” – teraz może się to jednak zmienić. Wszystko dlatego, że mieszkania przez nich budowane nie schodzą na rynku pierwotnym. Jak wspominałem wcześniej, załamanie sprzedaży jest widoczne.

Co to oznacza dla osób, które chciałyby wynająć mieszkanie?

Niestety nie mam dobrych wiadomości – szansa na nagłe i drastyczne obniżenie cen najmu w największych miastach jest niewielka. Do obecnych problemów mogą dojść kolejne: następna fala migracji z ogarniętej wojną Ukrainy i powrót pracowników z pracy zdalnej, która wciąż jest dość powszechna. Jedyna nadzieja na ten moment – według mnie – to mądre zarządzanie nieruchomościami należącymi do państwa i samorządów i ustawowe ułatwienie „przerabiania” lokali użytkowych na mieszkalne.

Mateusz Balcerek, redaktor naczelny portalu „Oceniamy Deweloperów”